IVA en reformas: 10% vs 21% explicado (Guía 2026)

Ayer mismo hablaba con un compañero de profesión de Barcelona. Tenía un cabreo monumental. Acababa de perder un presupuesto de 22.000€ porque el cliente le decía que "otro reformista le cobraba todo al 10% de IVA y él era un carero por meterle el 21%".

El lío padre de siempre. El cliente se piensa que, como es su casa, la reforma entera tiene que ir al 10% por arte de magia. Y muchos reformistas, por miedo a perder la obra, tragan, facturan al 10% y cruzan los dedos para que Hacienda no mire.

Vamos a dejarlo claro de una vez por todas. Aplicar mal el IVA no es una "técnica de ventas", es una bomba de relojería fiscal. Aquí te explico exactamente cómo funciona la Ley del IVA para reformas en 2026, sin lenguaje de abogados y con ejemplos de obra.

Las 3 condiciones innegociables para el IVA del 10%

La Ley 37/1992 del IVA (en su artículo 91.Uno.2.10º, por si tienes que pasárselo a un cliente cabezota) dice que para aplicar el IVA reducido en obras de reparación y renovación tienen que darse estas tres condiciones a la vez. Si falla una, te vas al 21% directo.

• 1. El cliente es un particular o una comunidad de propietarios. Si le haces la reforma a una empresa, a un local comercial o a un autónomo para su oficina, es el 21%. Siempre.
• 2. La vivienda tiene más de 2 años de antigüedad. Ya sea desde su construcción inicial o desde la última rehabilitación integral.
• 3. La regla maldita del 40%. El coste de los materiales que tú aportas a la obra no puede superar el 40% de la base imponible total de la factura.

Los puntos 1 y 2 son fáciles. El dolor de muelas para el reformista siempre es el punto 3.

Entendiendo la regla del 40% (para no palmar dinero)

Hacienda considera que el IVA reducido es para fomentar la mano de obra, no la venta de materiales. Por eso te pone el límite.

Pongamos un ejemplo real. Te contratan para reformar un baño. La base imponible de tu presupuesto (lo que cobras sin IVA) son 8.000€.

• Para que puedas facturar todo al 10%, el coste de los materiales que tú compras (azulejos, mampara, inodoro, grifería, pegamento, pladur...) no puede superar los 3.200€ (el 40% de 8.000€).
• Si los materiales te cuestan 3.100€ y la mano de obra + tu margen son 4.900€ -> ¡Perfecto! Todo al 10%.
• Si el cliente se encapricha de una cerámica italiana y un mueble suspendido de diseño, y tus materiales suben a 3.500€ -> Cuidado. Te has pasado del 40%. Toda la factura, íntegra, pasa a tributar al 21%.

Y aquí está el drama. Si facturas al 10% cuando tocaba el 21%, en una inspección Hacienda te va a reclamar ese 11% de diferencia. Y adivina quién lo va a pagar. Exacto, saldrá de tu margen de beneficio, porque no vas a poder ir a pedirle el dinero al cliente dos años después de terminar la obra.

"Pero el cliente dice que separemos las facturas..."

Seguro que te han venido con esta jugada maestra: "Oye, hazme una factura solo por la mano de obra al 10%, y otra por los materiales al 21%, y así ahorramos".

Ni se te ocurra. Hacienda prohíbe expresamente el fraccionamiento de facturas para eludir el límite del 40%. Para la AEAT, es una única operación de reforma. Si te pillan dividiendo la obra en varias facturas con el mismo cliente y en la misma fecha para esquivar la norma, la multa por fraude te la llevas tú.

La solución automática

Si haces tus presupuestos en Excel, tienes que estar calculando este umbral a mano en cada obra. Y si el cliente cambia un plato de ducha normal por uno de resina a mitad de obra, tienes que acordarte de recalcular si te pasas del 40%.

Nosotros en ReformaBot nos cansamos de esto. Por eso el sistema lo hace solo. Tú metes tus partidas, marcas cuáles son material y cuáles son mano de obra, y el CRM detecta el IVA automáticamente. Si estás en el límite, te avisa. Si superas el 40%, te cambia el presupuesto al 21% para que no cometas un error fiscal. Hablamos de esto más a fondo en nuestra guía de software para reformistas.

Preguntas Frecuentes (FAQ)

¿Qué pasa si el cliente compra los materiales por su cuenta?

Si el particular va al almacén, compra la cerámica y te contrata solo para instalarla, tú le estás aportando 0€ en materiales. En ese caso, la factura de tu mano de obra va íntegra al 10% (siempre que la vivienda tenga más de 2 años).

¿Se aplica el 10% a electrodomésticos?

No. Muebles de cocina, electrodomésticos y armarios exentos no se consideran materiales de construcción. Llevan siempre el 21%. Si los incluyes en tu factura global, computan para pasarte rápidamente del límite del 40%.

Artículo escrito por Dani Sánchez. Información elaborada a partir de las consultas vinculantes de la Dirección General de Tributos y la Ley 37/1992, actualizada a normativas de 2026. Este artículo es informativo y no sustituye el consejo de tu asesor fiscal.

Dani Sánchez — Cofundador de ReformaBot. Trabajo cada día con empresas de reformas españolas de 1 a 20 empleados.